Schaalvergroting in de makelaardij: de strategische kans van 2026

De Nederlandse makelaardij is versnipperd en vergrijst, de kosten stijgen en ABN AMRO verwacht minder transacties. Consolidatie is net begonnen en gebeurt regionaal. Voor de makelaarsorganisatie met meerdere vestigingen is dat de kans van 2026: groei komt nu uit marktaandeel en overnames, aangevuld met extra diensten, en data is de ruggengraat die zo'n groep bestuurbaar maakt.

Een markt zonder schaal

Een officieel totaal aantal makelaarskantoren bestaat niet. Het RIGO-rapport voor het ministerie van VRO (17 februari 2026) stelt letterlijk dat het "bij de verschillende instanties niet verzameld" wordt. Wie de structuur wil zien, moet zelf tellen.

Onze eigen meting (23 augustus 2026, op basis van NVM, VBO, Vastgoedpro, makelaars-gids en Funda) telt 4.386 organisaties met 5.329 vestigingen. Van die organisaties heeft 88,2% één vestiging, 8,2% twee en 3,7% drie of meer: 162 organisaties. Gemiddeld is dat 1,22 vestiging per organisatie. Dit zijn cijfers specifiek voor makelaars.

Het aantal verkopende vestigingen is daarbij ongeveer stabiel. Uit de RIGO-cijfers leiden wij af dat er in 2024 ongeveer 4.600 tot 4.900 vestigingen met minstens één verkoop waren, tegen ongeveer 4.450 tot 4.800 in 2019. Onder dat stabiele totaal verschuift wel iets.

De groei zit bij de ongebonden kantoren, en die zijn klein. Een ongebonden kantoor had in 2024 een mediaan van 6 koopplaatsingen op Funda, een NVM-kantoor 47 (RIGO). De NVM zegt in hetzelfde rapport: "Je hebt een aanzienlijk deel dat begint, maar na een paar jaar stopt."

Onze lezing: de markt wordt niet geconcentreerder, maar breder aan de onderkant. Voor wie zijn kantoor als onderneming leidt, betekent dat een landschap van kleine, lokale spelers met een eigen klantenkring en weinig schaal.

Vergrijzing en opvolging

Het tweede signaal is leeftijd. Volgens VastgoedCert, geciteerd door RIGO, is de gemiddelde geregistreerde makelaar rond de 56 jaar. Veel makelaars stromen pas rond hun veertigste in. RIGO noemt pensionering naast tegenvallende inkomsten als hoofdreden om te stoppen.

Bij de eigenaren is het beeld vergelijkbaar. In de CBS-branche "Verhuur en handel van onroerend goed", waar makelaars onder vallen, is 21,5% van de ondernemers 65 jaar of ouder, tegen 12,7% over alle branches (ABN AMRO Sectorprognoses, 3 december 2025). Dat is een sectorcijfer: ook verhuurders en vastgoedhandelaren tellen mee.

Voor het mkb als geheel meldt dezelfde ABN AMRO-publicatie, op basis van een Ipsos I&O-enquête, dat 68% van de ondernemers hooguit nog tien jaar door wil. Van die groep is 22% nog niet met opvolging bezig en zoekt 20% wel maar heeft nog geen opvolger.

In de lokale pers zie je hoe dat uitpakt. Van de Steege Makelaarsgroep nam in februari 2026 Barnhoorn Vermeer in Badhoevedorp over; de directeuren gingen met pensioen, het team en de naam bleven. Steef! Makelaars nam de klanten van Veldhoen & Romeijn in Alblasserdam over toen de eigenaar stopte. De kopers zijn in zulke voorbeelden meestal lokale collega's of regionale groepen.

Minder register-makelaars, weinig instroom

Het derde signaal is personeel. Volgens RIGO daalde het aantal registraties in RM Wonen van 4.849 (2020) naar 4.366 (2025), terwijl het aantal kandidaat-makelaars (K-RMT) steeg van 1.708 naar 2.141. Dat raakt direct de NVM-regel dat elke nieuwe vestiging een register-makelaar-taxateur nodig heeft, een regel die Independent Broker in het RIGO-rapport een rem op groei noemt.

De instroom is dun. In het salarisonderzoek van 2B Connected (14 november 2025, 386 respondenten, samen met de NVM) daalde het aandeel starters met 0 tot 2 jaar ervaring van 37% in 2021 naar 10% in 2025. Het is een zelfselecterende steekproef, dus een indicatie. De vacaturegraad in de bredere vastgoedsector lag begin 2025 op 41 per 1.000 banen (ING, via Vastgoeddata, juli 2025).

Strategisch betekent dit: een nieuwe NVM-vestiging vraagt een register-makelaar-taxateur, en die zijn schaars. Een overname kan er een opleveren, samen met een bestaande klantenkring.

Het volume koelt af

Het vierde signaal is de markt zelf. 2025 was met ongeveer 239.000 verkopen het sterkste jaar sinds 2017 (Kadaster, 29 januari 2026). In het tweede kwartaal van 2026 groeide het aantal verkopen nog 4%, maar volgens het Kadaster "duidelijk minder sterk dan in eerdere kwartalen".

ABN AMRO verwacht 3% minder transacties in 2026 en 4% minder in 2027, bij prijsstijgingen van 3% en 4% (via Vastgoed Actueel, 2 april 2026). Rabobank is optimistischer over het volume en verwacht dat het aantal transacties hoog blijft (via Wonen360, 10 september 2026). Tegelijk stond het NVM-aanbod in het tweede kwartaal van 2026 op 56.700 woningen, het hoogste sinds 1995. Onze lezing: kopers krijgen meer tijd, en een verkoop vraagt meer werk.

Wie in zo'n markt wil groeien, kan niet op het volume meeliften.

Kosten lopen op

Het vijfde signaal is kostendruk. Funda verving per half september 2026 zijn pakketten: Brons kost €231 excl. btw, waar het goedkoopste pakket voor NVM-leden €110 kostte, en Goud €536 tegen €235 voor Premium (NOS, 18 juni 2026; Vastgoed Actueel, 22 juni 2026). Negentien NVM-afdelingen noemden dat "disproportioneel". Wat dit strategisch vraagt, lees je in de nieuwe Funda-pakketten.

ING vatte het in 2025 samen: "De concurrentie is groot, en dat zet druk op de marges." De lonen stegen volgens 2B Connected met 3,3%. Harde, openbare cijfers over de marges van makelaarskantoren hebben we niet gevonden. Dat is op zich een bevinding: wie zijn eigen marge per vestiging kent, weet meer dan de branche.

Consolidatie is vroeg en regionaal

Er wordt geconsolideerd, maar kleinschalig. De voorbeelden die publiek zijn, laten twee modellen zien.

Vivantus kocht onder meer Van Dorsten Makelaars in Meppel, waar het merk bleef bestaan (Trots op Lokaal Ondernemen, 4 november 2024). Alpina is eigendom van Five Arrows, het private-equityfonds van Rothschild & Co, en is daarmee het duidelijkste private-equityvoorbeeld in de woningmakelaardij, al is makelaardij daar een activiteit naast verzekeren, hypotheken en pensioen. Een bredere private-equitygolf, zoals in de accountancy, hebben we in de pers niet aangetroffen.

Dat is het punt. De sector is extreem versnipperd, de eigenaren vergrijzen, de kosten stijgen en het volume krimpt naar verwachting, terwijl de partijen die zichtbaar consolideren nog schaars zijn. De kans ligt niet bij de eenpitter, maar bij wie nu de middelen en de organisatie heeft om te kopen.

Waar groei vandaan komt

Als het volume niet groeit, komt groei uit marktaandeel in je eigen regio's en uit overnames. Extra diensten verhogen daarnaast de omzet per klant. In onze eigen meting biedt 25,2% van de organisaties al hypotheken aan, zelf of via een partner. Alpina en Vivantus zetten makelaardij, hypotheken en verzekeringen onder één dak.

Data als ruggengraat van een groep

Wie een kantoor koopt, koopt vooral de leadstroom en de relaties. Die zijn zoveel waard als de data erachter kan aantonen. Een actuele waarderingsmaatstaf specifiek voor makelaarskantoren bestaat niet; de enige Nederlandse vuistregels die we vonden, komen uit 2011. Dat maakt de eigen cijfers van een kantoor des te zwaarder in de onderhandeling.

Hetzelfde geldt na de overname. Een groep met vijf vestigingen en twee merken is alleen te sturen als je per bron, per vestiging en per makelaar ziet wat er binnenkomt en wat het oplevert. Daar zit de synergie die telt: niet in gedeelde kantoorkosten, maar in weten welke vestiging welke bron het best omzet.

KeyVue geeft zo'n groep één overzicht over vestigingen en merken heen: leads met hun bron, conversie per bron, vestiging en makelaar, en doorverwijzingen naar hypotheekadviseurs met de commissie erbij. Hoe dat in een groeistrategie past, staat op groeien als makelaarsorganisatie.

Veelgestelde vragen