Nieuwe Funda-pakketten 2026: wat ze kosten en wat ze vragen van je strategie

Funda heeft per 16 september 2026 de pakketten Premium en Compleet vervangen door Brons, Zilver en Goud. Brons kost €231 en Goud €536, beide excl. btw. Eerder kostte het goedkoopste pakket NVM-leden €110 en Premium €235. Verkopers kunnen voortaan ook rechtstreeks bij Funda betalen. Voor een organisatie met meerdere vestigingen is dat een strategische vraag, niet alleen een kostenpost.

De nieuwe tarieven naast de oude

De cijfers komen uit twee berichten: de NOS meldde de nieuwe opzet op 18 juni 2026, Vastgoed Actueel op 22 juni 2026. Het gaat om de tarieven voor een Funda-plaatsing van een koopwoning.

De consumentenprijzen komen van makelaarskantoren die hun klanten informeren, zoals Snelder Zijlstra (17 augustus 2026), en van MakelaarsScan. Ze kloppen met de NOS-bedragen: €231 plus btw is €279, €536 plus btw is €649.

Eigen rekensom: voor een NVM-lid is Brons ruim het dubbele van het oude instapniveau, en Goud is 128% duurder dan Premium. Het NOS-bericht noemt geen apart Brons-tarief voor niet-leden.

Wat elk pakket bevat

Volgens de NOS krijgen de pakketten grotere advertenties met meer foto's, een topplaatsing in de zoekresultaten, een kaartweergave met vraagprijzen en, in het duurste pakket, een AI-tool die de woning virtueel inricht. Makelaars die hun klanten informeren, beschrijven de opbouw zo:

Vastgoed Actueel voegt toe dat beelden van de AI-styler als AI-beeld herkenbaar moeten zijn. Volgens makelaars die hun klanten informeren, loopt er van 16 september tot 31 december 2026 een actie: wie rechtstreeks bij Funda Brons betaalt, krijgt Zilver, en wie Zilver betaalt, krijgt Goud. Controleer de voorwaarden voordat je die actie in een offerte noemt.

Rechtstreeks afrekenen bij Funda

De grootste verandering zit niet in de prijs, maar in de factuur. De tarieven zijn vanaf half september openbaar en de verkoper kan het pakket zelf bij Funda afrekenen, naast de courtage.

Evelien Emondts van Funda zei tegen de NOS dat verkopers willen "beter weten waar ze aan toe zijn". Volgens de NVM, meerderheidsaandeelhouder van Funda, blijft de rol van de makelaar veilig en past transparantie over de prijs "bij deze tijd".

Het bezwaar van 19 NVM-afdelingen

Niet elke NVM-makelaar deelt die lezing. Op 13 juli 2026 meldde de NOS dat 19 regionale en lokale NVM-afdelingen een brief tegen de nieuwe tarieven ondertekenden. Hun bezwaren:

• de prijsstijging is "disproportioneel";
• de huiseigenaar krijgt straks twee facturen, een van de makelaar en een rechtstreeks van Funda;
• ze zien risico's op belangenverstrengeling en reputatieschade voor de branche.

Wim Bakker, voorzitter van de NVM-afdeling Noord-Holland Noord, zei: "Funda beschikt inmiddels over heel veel hoogwaardige data, waar heel veel aan wordt verdiend." En: "Waarom is er zo'n drive om rechtstreeks met klanten contact te maken?" Funda heeft de brief ontvangen en gaat met de afdelingen in gesprek.

Ook buiten die brief klinkt kritiek. Maarten Grosfeld (NVM West-Brabant) zei tegen Vastgoed Actueel dat sommige makelaars vrezen dat hun rol in het verkoopproces op termijn verdwijnt. Vastgoed Nederland noemde de wijziging een "jacht op meer winst".

Voor de directeur is de discussie minder interessant dan de vraag wat de wijziging vraagt van zijn eigen organisatie. Dat komt neer op drie vragen.

Doorberekenen of inpakken

Floris van der Peijl van de MVA stelde in Vastgoed Actueel (22 juni 2026) dat wie de Funda-kosten in zijn totaalprijs had zitten en de klant nu rechtstreeks laat betalen, mogelijk zijn eigen tarieven moet herzien. Dat is de eerste keuze.

Apart laten afrekenen. Je courtage oogt lager en de klant ziet wat Funda kost. Daartegenover staat dat de verkoper een eigen relatie met Funda krijgt en zelf gaat vergelijken tussen Brons, Zilver en Goud, zonder jouw advies erbij.

Inpakken in je tarief. Je houdt de regie over de presentatie en één factuur. Wel draag je het prijsrisico. Een verkoopmakelaar kostte in 2025 gemiddeld €5.800 (Krib.nl, analyse van 23.000 offertes, gepubliceerd 2 februari 2026); Goud komt daarmee op zo'n 9 tot 11% van die gemiddelde courtage, afhankelijk van hoe je de btw rekent. Over een jaar en meerdere vestigingen is dat een marge-effect dat in je EBITDA zichtbaar wordt.

Een tussenvorm is ook denkbaar: Brons standaard in je tarief, een zwaarder pakket als meerprijs die je adviseert. Welke route past, hangt af van je positionering per regio. Een uniform antwoord voor alle vestigingen is niet vanzelfsprekend.

Het risico van een directe klantrelatie

Wat Bakker benoemt, verdient een nuchtere blik. Een platform dat zelf factureert, heeft een directe betaalrelatie met de verkoper. Of en hoe Funda die relatie gaat gebruiken, is niet bekend, en de NVM zegt dat de rol van de makelaar veilig blijft. Maar een directeur die zijn cijfers kent, plant niet op een toezegging.

De strategische les is breder dan Funda. Hoe meer van je opdrachten via één kanaal binnenkomen dat je niet bezit, hoe kwetsbaarder je bent voor prijsbesluiten van dat kanaal. Je eigen leadbronnen winnen daardoor aan waarde: je website, je waardebepalingen, je nieuwsbrief, je doorverwijzers en de mensen die al eens een woning bij je bezichtigden. Dat zijn relaties die op jouw naam staan.

Dat geldt ook bij een overname. Wie een kantoor koopt, koopt vooral de leadstroom en de relaties, en die zijn meer waard naarmate ze minder van één platform afhangen. Hoe je dat toetst, staat in een makelaarskantoor overnemen.

Beslissen per vestiging

Rationeel kiezen tussen doorberekenen en inpakken, of tussen Brons en Goud als standaard, kan alleen als je per vestiging weet wat Funda oplevert tegenover je andere bronnen. Dat lukt alleen als de bron van een verkoper tot aan de getekende opdracht is vastgelegd.

Een vestiging in een regio waar Funda het grootste deel van de verkopers aanlevert, vraagt een ander beleid dan een vestiging met een sterke eigen database. Hoe je de bron tot aan de courtage meet, staat in welke leadbron levert opdrachten op. Hoe je dat per kwartaal op tafel legt, lees je in het kwartaaloverzicht voor meerdere vestigingen.

KeyVue legt bij elke lead de bron vast en rapporteert conversie per bron en per vestiging. Via het bezichtigersportaal met enquête komen er bovendien nieuwe leads uit bezichtigingen, een bron die volledig op je eigen naam staat.

De bredere context

De tariefwijziging valt in een markt die volgens ABN AMRO (2 april 2026) minder transacties verwacht: 3% minder in 2026 en 4% minder in 2027. Hogere kosten per plaatsing bij een krimpend volume zetten de marge onder druk. Volgens het RIGO-rapport voor het ministerie van VRO (februari 2026) betalen ongebonden makelaars bovendien al meer per Funda-plaatsing dan gebonden makelaars. Voor wie wil groeien, versterkt dat de logica van schaal. Waarom, lees je in schaalvergroting in de makelaardij. Wat dit voor jouw organisatie betekent, staat op groeien als makelaarsorganisatie.

Veelgestelde vragen