De Nederlandse makelaarsmarkt in cijfers (2026)

Nederland telt in onze meting 4.386 makelaarsorganisaties met samen 5.329 vestigingen. 88,2% daarvan heeft één vestiging en 11,9% twee of meer. Van de 4.025 geanalyseerde websites draait 53,2% een herkenbaar makelaarspakket, biedt 44,4% een waardebepaling aan en 25,2% hypotheken. Alle cijfers komen uit onze eigen meting van 23 augustus 2026 en zijn ondergrenzen.

Hoe de markt is opgebouwd

De Nederlandse makelaarsmarkt bestaat vooral uit eenpitters. We verzamelden organisaties uit de ledenlijsten en overzichten van NVM, VBO, VastgoedPro, makelaars-gids en Funda, en telden vestigingen op postcode en huisnummer.

Gemiddeld heeft een organisatie 1,22 vestiging. Bedrijven die onder twee domeinen werken, hebben we samengevoegd wanneer ze minstens twee adressen delen, of één adres en een merknaam. Franchisenemers met een eigen domein bleven apart, omdat daar een eigen ondernemer beslist.

Het kantoor met meerdere vestigingen is dus een kleine groep, ongeveer één op de acht organisaties. Het is ook de groep waarin de vraag "welke vestiging doet het beter, en waarom" het meest speelt.

Hoeveel kantoren een makelaarspakket gebruiken

53,2% van de geanalyseerde websites laat een herkenbaar makelaarspakket zien. Dat is ongebruikelijk hoog. Bij keuken- en badkamerzaken, die we op dezelfde manier onderzochten, vonden we geen enkel branchepakket.

De pakketten zijn in handen van de brancheverenigingen. Realworks is sinds 2015 voor 100% eigendom van de NVM en noemt op zijn eigen CRM-pagina 2.550 kantoren en 19.000 dagelijkse gebruikers. Kolibri is eigendom van Vastgoed Nederland, de vereniging die op 1 januari 2025 ontstond uit de fusie van VBO en VastgoedPro.

De overige 46,8% is geen leeg veld. Een pakket dat alleen achter een login draait, laat op de homepage geen spoor achter. Het echte aandeel ligt dus hoger dan wat wij zien.

Ook de website zelf is goed te herkennen: bijna de helft van de sites draait op WordPress. Dat bepaalt hoe je een formulier of widget plaatst: via een plug-in of per site.

Zichtbare leadsystemen nemen toe met de omvang

Hoe meer vestigingen, hoe vaker een kantoor een zichtbaar leadsysteem op de website heeft. Deze tabel komt uit dezelfde meting, met de websites gegroepeerd per organisatie in ons marktomvangmodel. Met leadsysteem bedoelen we software die leads binnenhaalt of opvolgt, zoals een waardecheck-widget met een opvolgcampagne.

De sprong zit rond drie à vier vestigingen. Dat is het punt waarop een kantoor te groot wordt om leads met de hand bij te houden, en vaak nog te klein voor een eigen marketeer. Ook hier geldt de ondergrens: een systeem dat alleen in de backoffice draait, zien we niet.

Welke diensten makelaars online aanbieden

Bijna de helft van de makelaars biedt een waardebepaling op de website aan. Hypotheken en nieuwbouw komen elk bij ongeveer een kwart voor.

De waardebepaling is daarmee de meest aangeboden leadbron van de sector. Een waardebepaling is wel oriëntatie en nog geen opdracht. Tussen de aanvraag en een getekende verkoopopdracht kunnen weken tot ruim een jaar zitten, wat meten lastig maakt. Hoe je dat aanpakt, staat in welke leadbron levert de meeste opdrachten op.

Hoe makelaars hypotheken organiseren

De meeste makelaars die hypotheken aanbieden, doen dat met een eigen dienst. In onze meting:

Daarnaast vonden we 59 hypotheekpartijen waar makelaars vanaf hun site naartoe linken. 57 daarvan staan in onze data niet als makelaar. Tussen makelaars en adviseurs loopt dus een vaste stroom klanten, en bij een externe adviseur verlaat die stroom het kantoor bij elke doorverwijzing. Hoe je bijhoudt wat die doorverwijzingen opleveren, lees je in leads doorsturen naar je hypotheekadviseur.

Wat dit betekent voor een kantoor met meerdere vestigingen

Een kantoor met meerdere vestigingen hoort bij de kleine groep die de meeste software draait. Dat levert een concreet risico op: hoe meer systemen, hoe meer plekken waar een lead binnenkomt, en hoe lastiger het wordt om te zien welke bron welke opdracht opleverde.

Drie vragen die je aan de hand van deze cijfers aan je eigen kantoor kunt stellen:

• Weet je per vestiging hoeveel waardebepalingen er binnenkwamen en hoeveel daarvan een verkoopopdracht werden?
• Als je hypotheken doorverwijst, weet je dan wat er met die klanten gebeurde en wat je ervoor terugkreeg?
• Staat de bron van een lead nog vast op het moment dat de opdracht getekend wordt?

Als je software vergelijkt om die vragen te beantwoorden, helpt de vergelijking van leadsoftware voor makelaars bij het ordenen van de soorten leveranciers. Wat de versnippering betekent voor wie wil groeien, lees je in schaalvergroting in de makelaardij.

Hoe we dit gemeten hebben

Alle cijfers in dit artikel komen uit een eigen meting op 23 augustus 2026, behalve de aantallen die Realworks zelf noemt. We verzamelden 4.386 organisaties met 5.329 vestigingen uit NVM, VBO, VastgoedPro, makelaars-gids en Funda, en analyseerden 4.025 websites.

Per website lazen we de publieke homepage en de containers van Tag Manager. Dat laatste is nodig omdat een groot deel van de sites scripts via Tag Manager laadt; zonder die containers mis je bijna de helft van de widgets.

Elk percentage is een ondergrens. We zien alleen wat een website laat zien. Software die in de backoffice of achter een login draait, blijft onzichtbaar, ook als het kantoor die software dagelijks gebruikt. "Geen pakket gevonden" betekent dus "geen pakket zichtbaar op de website", en niet "geen pakket".

De detecties zijn tijdens het onderzoek op steekproeven gecontroleerd. Waar een naam van de ene leverancier in die van een andere voorkwam, of waar één bedrijf onder twee domeinen stond, is dat gecorrigeerd voordat we gingen tellen.

KeyVue gebruikt deze meting om te begrijpen voor welke kantoren conversie per bron, vestiging en makelaar het verschil maakt. Wat dat in de praktijk inhoudt, staat op de pagina voor makelaars.

Veelgestelde vragen